وضعیت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ داشته باشیم تا بدانیم در بهار 98 طبق آمار چه اتفاقاتی در بازار املاک رخ داده است. برای درک بهتر پیشنهاد می شود حتما ویدئوهای قرار داده شده را تماشا کنید. بازار املاک تهران به سبب ازدیاد عرضه کنندگان، متقاضیان، بودجه عمران، گردش نقدینگی و ... نسبت به سایر شهرها بزرگ تر و پیش رو است. از این رو قرار دادن تهران به عنوان شاخص املاک کشور کار درست و اصولی است. حال به بررسی وضعیت کلی شاخص می پردازیم تا با استفاده از آن نتایج را به سایر شهرها نیز بسط دهیم.
شروع جهش قیمتی در املاک تهران، از اواخر سال 96 بود. در آن زمان متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران 30% رشد کرد و در ادامه طی سال 97 نزدیک به 90% افزایش یافت. در این بین برخی از مناطق تهران پیشرو در تورم بوده اند به گونه ای که مناطق 1 و 2 و 3 و 5 در سال 96، 45% و در سال 97، 100% افزایش قیمت داشتند. اما برخی مناطق نیز وجود داشتند که از تورم جا ماندند به طوری که در سال 96، 20% و در سال 97، 80% افزایش قیمت داشتند. و اما در بهار 98 متوسط قیمت املاک تهران و مناطق پیشرو 12% افزایش قیمت داشتند، لیکن مناطقی که از تورم عقب مانده بودند 20% افزایش قیمت داشتند. این آمار حامل یک پیام مهم در املاک شهرهای بزرگ است و آن هم این است که در املاک شهرهای بزرگ که مناطق مختلف شهری دارند برخی مناطق که طی سال 96 و 97 از تورم عقب مانند، در حال اصلاح این عقب ماندگی از طریق تورم تعادلی هستند.حال در این بین سرمایه گذار در حوزه املاک باید متوجه این موضوع بوده و آگاه باشد که در هنگام شکل گیری تورم تعادلی، مجددا قیمت در املاک عقب مانده از تورم، در شهرهای بزرگ سلیقه ای شده و سرمایه گذار نباید درگیر این بازی سلیقه ای شود.
از سوی دیگر این تورم تعادلی 2 پیام مهم دیگر هم برای سرمایه گذاران حوزه املاک دارد.
- بسیاری از سرمایه گذاران حوزه املاک از تورم ملک به ثروت خود اضافه کرده اند نه از رشد واقعی آن. این دسته از عزیزان باید بدانند پس از آنکه طی چند ماه مناطق مختلف شهرهای بزرگ از قاعده تورم تعادلی پیروی کردند، تناسبی در رشد قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان ایجاد می شود. این تناسب وقتی که ایجاد شود کسب ثروت از طریق تورم را تقریبا غیر ممکن می کند. فلذا باید بدانیم اگر قصد سرمایه گذاری در املاکی را داریم که می خواهیم از طریق تورم آن ثروتمند شویم این قاعده چند ماه بیشتر دوام ندارد. در این مواقع که قصد کسب ثروت از طریق تورم است باید نقطه خروج پیش از پایان تورم تعادلی تنظیم شود.
- شرایط تورمی ممکن است سود حاصل از ساخت و ساز را بیش از مقدار واقعی خود نشان دهد، از این رو ممکن است سرمایه گذراران تمایل به ساخت و ساز در شهرهای بزرگ داشته باشند. سوای جوانب دیگر ساخت و ساز، این دسته از افراد هم بهتر است بدانند اگر به خاطر سودگیری از تورم می خواهند وارد حوزه ساخت شوند، تصمیم درستی را نگرفته اند. علی الخصوص اگر قرار باشد پروژه در سال 99 تمام شود. سازندگانی که در سطوح بالا کار می کنند اکنون دست به عصا حرکت کرده و در حال کاهش عرضه هستند. در این بین سازندگان کوچک ریسک رکود و قاعده تورم تعادلی را آنقدر که پر رنگ هست در نظر نمی گیرند فلذا ممکن است تصمیم نادرستی را در رابطه با سرمایه خود بگیرند.