سرمایه گذاری در املاک تجاری

در این مقاله به سراغ دسته ای دیگر از فعالیت های زیان ده رفته ایم. موضوع بحثمان هم سرمایه گذاری در املاک تجاری علی الخصوص مغازه است. خواه خرید باشد یا رهن و اجاره.

حال که (تابستان 98) رشد تورمی املاک مسکونی به سقف خود نزدیک شده است مشاهده می شود که املاک تجاری به اندازه املاک مسکونی رشد قیمتی نداشته اند.

در این موقعیت برخی از افراد گمان می کنند این عقب ماندگی از تورم موقعیت خوبی را برای سرمایه گذاری در املاک تجاری خلق کرده است در صورتی که در این مقاله می خواهیم به عمق قضیه نگاهی بیاندازیم تا ببینیم واقعا سرمایه گذاری روی املاک تجاری در این شرایط کار خوبی است یا نه. بیاییم از نگاه عرضه و تقاضا و با استفاده از آمار پیش برویم.

خانه یا مغازه کدام یک؟

بزرگتر ها و کسبه قدیمی مثال های آموزنده و زیادی را به ما منتقل کرده اند. مثل اینکه " از مغازه میشه به خانه رسید ولی از خانه نمی شه به مغازه رسید" . در نگاه سطحی تکیه این قبیل حرف ها بر مغازه داری بود و می دانیم که اکنون محیط کسب و کار ما پیچیده تر از گذشته است. اما اگر به عمق مثال توجه کنیم می بینیم بسیار هم درست است چرا که تاکید را بر کسب و کار داده است و منظور این است که با داشتن یک کسب و کار درست می توان به استانداردهای یک زندگی خوب دست یافت. به همین دلیل است که ما نیز بسیاری از دوستان را تشویق می کنیم که بخشی زیادی از سرمایه خود را به کسب و کار و توسعه منابع درآمدی و مهارتی خود اختصاص دهند.

وضعیت عرضه املاک تجاری چگونه است؟

اگر به آمار گذشته رجوع کنیم متوجه می شویم که در سال های پس از جنگ و شروع دهه هفتاد در هر محله از شهرهای در حال توسعه می تواسنتیم با پول هر ده متر مربع آپارتمان یک متر مربع ملک تجاری در محدوده مورد نظر خریداری کنیم. به سبب رشد جمعیت و موارد توسعه شهری ، تقاضا برای املاک تجاری در آن سال ها بیش از عرضه بود. همین امر باعث شد بسیاری از سرمایه گذاران حوزه عمران علاقه مند به سرمایه گذاری در تولید املاک تجاری شوند.

این روند سال ها ادامه پیدا کرد به گونه ای که آمار به ما می گوید طی نیمه دوم دهه 90، به ازای هر 6 متر مربع آپارتمان می توانستیم یک متر مربع ملک تجاری خریداری کنیم. همانطور که مشاهده کردید یکی از دلایل کاهش این تناسب ، افزایش عرضه در طی دهه 70 و 80 شمسی بود. اکنون طبق آمار به ازای هر 26 نفر در ایران یک واحد تجاری داریم و این اصلا مقدار کمی نیست. پس نتیجه می گیریم در سطح کشوری مشکلی در عرضه املاک تجاری نداریم.

وضعیت تقاضا املاک تجاری چگونه است؟

در ایران همیشه برای ملک تجاری خوب ( دسترسی و گذر مناسب و … ) تقاضا بوده و هست. طی سال های دهه 80 وقتی که قیمت املاک تجاری به میلیاردها تومان رسید مالکان ترجیح دادند به جای کاسبی، املاک خود را اجاره دهند. در طی این فرآیند بسیاری از کسبه به ملک داری مشغول شدند و اجاره بهایی را برای املاک خود در نظر گرفتند که اگر خودشان هم در ملک مورد نظر مشغول به کار می شدند نمی توانستند اجاره مورد نظر را پرداخت نمایند! این قیمت ها به این خاطر ایجاد شد که بهای اجاره املاک تجاری را بر اساس استانداردهای املاک مسکونی تعیین کردیم.

اگر از بعد دیگر تقاضا را بررسی کنیم متوجه می شویم که الگوی سرمایه گذاری ایرانی در طی سال های گذشته گرایش بیشتری به املاک مسکونی داشته چرا که هم قیمت پایین تری دارند، هم نیازمند تخصص های پیچیده نیست و هم با پول رهن و وام می توان ملکی در موقعیت های مختلف خرید. این الگوی سرمایه گذاری جز در موارد خاص گرایشی به املاک تجاری نداشت. یکی از مهم ترین دلایلش هم این است که املاک تجاری رابطه بسیار مستقیمی با وضعیت کسب و کار دارند. حال که در شرایط پسا بحران و در آستانه رکود قرار گرفته ایم، بیش از دو سوم کسبه محترم نسبت به سال 96 با کاهش عایدی مواجه اند. وقتی که فضای کسب و کار دچار مشکلاتی شود تقاضا بابت املاک تجاری نیز به میزان قبل نخواهد بود.

از جمع بندی موارد فوق چه نتیجه ای می گیریم؟

در مورد املاک تجاری گران قیمت، اکنون در موقعیتی قرار داریم که عرضه بیش از تقاضاست و برای تقاضای موجود هم اعداد استانداردی تعریف نمی شود. اگر می خواهیم در املاک تجاری سرمایه گذاری کنیم و کاری در آن انجام نداده و اجاره بدهیم، بهتر است بدانیم در نگاه آینده نگری مشکلاتی بر سر راه این سرمایه گذاری ما وجود دارد.

البته موارد استثنا نیز وجود دارند، مثل اینکه فرد سرمایه گذار، کسب و کاری دارد که وابسته به مکان است و لازم است که محل کسب خود را خریداری نماید. ایشان در پی این نیست که چه بخرد گران تر شود ، بلکه برای رعایت اصل بقا در دوران رکود یا برای کسب منافع بیشتر تمایل به سرمایه گذاری در املاک تجاری را دارد. این دسته از عزیزان چون اولویت را به کسب و کارشان داده اند از قاعده فوق مستثنی هستند.