حباب مسکن چیست و چگونه ایجاد میشود؟

در ویدئو حباب مسکن می خواهیم بدانیم:

• - آیا قیمت مسکن دارای حباب است؟
• - کدام دسته از مسکن ها حبابی اند؟
• - آیا سرمایه گذاری بر روی این دسته از املاک کار درستی است؟

سوالاتی همچون موارد بالا، جز آن دسته از سوالات هستند که این روز ها (اردیبهشت 98) در میان مشاوره ها خیلی با آن مواجه می شوم. منطقا اگر تشخیص دهیم قیمت مسکن حبابی است سرمایه گذاری در این کار درست نیست. اما آیا به واقع حباب مسکن وجود دارد؟ حباب چیست؟ تعاریف متعددی از حباب وجود دارد که یکی از قابل درک ترین هایش این است که وقتی مصحولی قیمتش بیش از اندازه رشد می کند به طوری که قیمت آن از ارزش ذاتی اش فاصله زیادی می گیرد، آن محصول دارای قیمت حبابی است. حال علل مختلفی برای برای ایجاد حباب وجود دارد که در ادامه به بررسی یکی از آن ها می پردازیم. غالبا وقتی حباب قیمتی ایجاد می شود، آن محصول وارد دوران رکود می شود، یعنی زمانی که عرضه بیش از تقاضا است. در این میان اگر تغییرات اساسی در مولفه هایی که حباب را ایجاد کرده اند رخ دهد، حباب شروع به تخلیه شدن می کند اما اگر تغییراتی اساسی در مولفه های ایجاد حباب ایجاد نشود فقط سایه رکود غلیظ تر می شود.

تا کنون مقالات و ویدئو های بسیار ارزشمندی در این سایت پیرامون املاک و مستغلات قرار داده ایم. که شما می توانید از اینجا آن ها را ببنید. در ادامه دو توافق گذشته خود را مرور می کنیم. اول اینکه قضیه املاک کلان شهرها را از شهرهایی با جمعیت کم تر جدا کنیم و دوم اینکه وجود حباب در قیمت را به منزله عدم افزایش تورمی مسکن نبینیم.

مهم ترین عامل ایجاد حباب مسکن چیست؟

یکی از مهم ترین عوامل ایجاد حباب در قیمت مسکن، رشد نقدینگی (سپرده و سود سپرده) و افزایش سرعت مراودات مالی ( افزایش سرعت گردش نقدینگی ) است. طی آمار بانک مرکزی در طی اسفندماه سال 97، حجم مراودات مالی اعتباری در کل کشور برابر با مبلغ تقریبی 107 هزار میلیارد تومان بوده است. که از این عدد 57 هزار میلیارد تومان متعلق به تهران بوده است. پس از اینجا یک نتیجه ساده میگیریم آن هم اینکه اغلب حجم نقدینگی موجود در کشود متعلق به تهران است. فلذا تهران دارای بیشترین رشد نقدینگی و سریع ترین گردش مالی است.

سپرده گذار در این شرایط رکود تورمی وقتی با کاهش ارزش پول مواجه می شود، تصمیم می گیرد پول خود را به حوزه های امن سرمایه گذاری انتقال دهد که یکی از امن ترین حوزه ها از دید سپرده گذار ایرانی، حوزه املاک و مستغلات است.

از طرف دیگر بازار مسکن همسان با بازارهای چون طلا و ارز حرکت می کند، ولی این حرکت دارای تاخیر و گاها عقب ماندگی یا پیشتازی است. اگر بخواهیم تناسب میان این دو داشته باشیم میبینیم که طی یک سال و نیم گذشته ( از پاییز 96) نرخ ارزی همچون دلار 3.5 برابر رشد داشته ولی در مقابل مظنه هر متر آپارتمان نوساز در برخی مناطق تهران تا 5 برابر رشد داشته است.

بخشی از این رشد طبیعی است و بخشی به سبب از دست رفتن مبنای قیمت گذاری است. در بازاری که مبنای قیمت گذاری از دست می رود. قیمت سلیقه ای می شود به گونه ای که هر کس هر قیمتی که تمایل داشته باشد ارائه می کند. در این حالت چرخه ای به نام چرخه قیمت احمقانه ایجاد شده به گونه ای که هر فرد بنا به تمایلات خود به قیمت های غیر واقعی می افزاید به گونه ای که هر قیمت بالاتر موجب ایجاد حباب می شود.

فلذا نتیجه میگریم بخش هایی از قیمت مسکن های بسیار گران حبابی است و در صورت تغییر در مولفه های ایجاد کننده حباب ، این قیمت می تواند اصلاح شود. اما در عوض بخش هایی از مسکن های شهرستان های کوچک و مسکن های کشوری رشد طبیعی و همسان خود را داشته و آنچنان حبابی در آن ها وجود ندارد. در نهایت نتیجه میگیریم هر گونه سرمایه گذاری روی املاک حبابی با ریسک تخلیه حباب در بلند مدت مواجه خواهند بود.